为什么房地产企业恒大融资危机会引起市场如此强烈的反应?
发表时间:2020-10-09 15:03:41来源:中国经济贸易新闻网

  只要房价还在上涨,房地产泡沫还没有破灭,中国金融市场、银行系统、房地产企业的风险就不会暴露和持续。那也是为什么政府总是把房价放在首位的原因。但如果房价下跌,一切潜在风险都将暴露出来。

  近日,中国房地产企业恒大的财务危机成为热议的新闻。2010年9月24日,国内各大网站流传恒大向广东省政府求援的消息,但当天晚上恒大称,文件只是流言,并向警方报案,也没有消除市场对恒大集团无法回A便会资金链断裂的疑虑,流言已在市场掀起了巨大的波澜。

  而与恒大有关的企业也连续第二天上演了“股债双杀”,仅在国内上市的、规模达300亿元的恒大债券也纷纷跌停。9月25日,在香港上市的恒大股价一度暴跌14.59%,收市时或跌9.46%,报13.78元,两个交易日内下跌14.52%,恒大董事会主席许家印仅两个交易日内就蒸发财富近238亿元。与此同时,恒大汽车和恒腾网络的股价分别大跌12.76%和19.05%。仅24日和25日,恒大系3只股票市值就缩水超过750亿元。

  为什么房地产企业恒大融资危机会引起市场如此强烈的反应?其评估涉及到中国房地产企业的发展路径、目前市场实现情况以及政府出台的相关融资监管规定。中国房地产市场在短短的不到20年时间内就涌现出了一大批世界级的房地产大企业,其原因主要在于中国的市场环境、政府的房地产政策以及房地产企业发展的特殊性。中国房地产企业在2019年底达到30,000多家,碧桂园7715亿元,万科6312亿元,中国恒大6261.6亿元,排名第一。销售总额超过3000亿元的还有融创中国、保利发展、绿地控股、中海地产等。据估计,中国的房地产公司每年的总销售额可能要比许多国家的房屋销售额还要高。

  因此国内房地产企业之所以能在短期内“爆炸式”增长,就在于通过高杠杆融资、高负债等手段实现的现实。这样的高杠杆不仅导致国内房地产企业短期内的“爆炸式”发展,而且还导致中国房地产市场价格和土地市场价格迅速飙升(近十多年来,全国房地产价格和土地价格上涨了10倍多),中国城市房地产泡沫吹得很大,中国金融市场风险急剧上升。

  因此,2020年8月20日,住房和城乡建设部和人民银行在北京召开了重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。会上提出了房地产融资的量化管理指标,要求房地产企业扣除预收款项后,不得进行“资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债比小于1”的融资。并且为中国房地产企业的融资划出了“三条红线”,并根据房地产企业的“踩线”情况,划分为“红、橙、黄、绿”四个档次,实施差异化债务规模管理。

  目前市场上已有50家机构对50家销售业绩较好的房企的财务数据进行了梳理,只有12家符合三项标准。其中一条踩线的房企有14家,同时越过两条红线的有10家,同时踩三条红线的房企有14家。这仅仅是对50家大型房地产企业的数据分析,可以说,全国尚有数万家中小房地产企业面临着更大的债务风险。这就是说,目前国内房地产企业高杠杆、高负债的风险是非常高的,如果不实行有效的差别化债务规模管理,任何时候都可能引发房地产企业资金链断裂的风险,从而引发中国房地产市场危机、中国银行体系危机以及中国金融市场危机。

  在红线划定两周之后,月6日,恒大集团突然宣布要实现“黄金十年”每个月1000亿元的销售目标,并在全国各大城市全面启动7折等一系列促销活动。另外,有消息称,碧桂园也在考虑在购房方面提供更大的折扣,加速楼盘销售。可说,房地产龙头企业率先降价促销,是为了在融资趋紧的背景下,加大市场份额,降低负债率,降低企业融资风险。

  但这里却出现了两个严重的问题。首先,今年新冠病毒爆发后,中国房地产市场进入了历史增长阶段(自2016年起,中国房地产市场的总销售额每年都达到历史最高水平,2019年也不例外)。加之政府一直强调“房住不炒”,今年的房屋销售肯定会大打折扣,全国的房屋需求都会下降。因此,近期不少城市的二手房价格大幅下跌(比如天津的二手房价格下跌了20%以上),还有一些实力雄厚的房地产开发商为了扩大市场份额,尽快回笼资金,降低企业的高负债率。这就是说,房价的下降将会成为今年下半年许多城市的一个趋势。

  第二,这样的房价下跌是否会成为趋势?假如中国房地产市场全面下跌,甚至出现大幅下跌,那中国房地产市场泡沫破灭迟早会发生。由于近十多年来,中国房地产市场保持了持续的高速增长,中国金融市场保持了稳定,没有发生危机,中国房地产市场价格也在不断上涨。只要房价还在上涨,房地产泡沫还没有破灭,中国金融市场、银行系统、房地产企业的风险就不会暴露和持续。那也是为什么政府总是把房价放在首位的原因。但如果房价下跌,一切潜在风险都将暴露出来。因此,大型房地产企业的降价促销活动是否会引发全国房价下跌,还有待仔细观察,但有一点可以肯定,在差别化债务规模管理规则下,国内房地产企业所面临的高杠杆融资风险可能会骤降。因此,市场肯定会对此产生怀疑。而且房价下跌,购房者退出市场,中国房地产市场所有的问题都出来了!没有了毛发,中国的房地产企业能依附在哪里呢?这正是恒大近期事件的重点。

责任编辑:金子
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